[摘要] 转眼秋凉，火热的楼市仍未有降温迹象。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月环比涨幅达到历史高点，为1.90%；二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。
转眼秋凉，火热的楼市仍未有降温迹象。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月环比涨幅达到历史高点，为1.90%；二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
面对已刹不住车的房价，热点城市出台了一系列降温政策，直指房企融资、拿地及个人信贷。天津在7月收紧公积金贷款后，工商银行近日又更新了房贷规则，三成首付成为主流。每年的9月30日，是信贷政策调整的窗口期，传统旺季“金九银十”转眼就到，楼市却让人嗅出了“变盘”意味。
刹不住的房价
7月70个大中城市平均新建商品住宅价格指数环比上涨了0.72%，是3月以来的低点。不仅如此，一线城市7月新建商品住宅和二手住宅的涨幅均未超过2%，这也是近半年来首次出现。楼市已经“冷水浇头”？没那么简单！
虽说7月一线城市房价同比涨幅收窄，但二线热点城市房价即便在信贷收紧的情况下，仍可用“高烧”来形容——厦门、南京和合肥分别以39.6%、34.9%和34%的同比涨幅，继续超过上海、北京和广州的33.1%、22.7%、19.5%，杭州（19.1%）、天津（17%）的涨幅也逼近20%。
本应是淡季的七八月份，天津楼市也未像往年一样出现成交量锐减的情况。8月第二周，天津商品住宅成交4389套，在18个重点城市中排在第三，仅次于青岛和武汉。市国土房管局每日房价显示，8月24日全市新建商品住宅成交均价13154元，二手住宅均价也达到11910元。
调控加码风险正持续累积。业内某人士曾预计，随着地方调控在三季度陆续落地，房价同比涨幅超10%的城市或现转向。然而就目前来看，开发商仍在推盘“搏杀”，开盘即涨价已成常态。
据统计，截至8月22日，9月天津住宅市场共有57个项目预开盘，同比增幅高达96.55%。在57个预开盘项目中，远郊占比高，共16个项目；其次是环城四区和滨海新区，均为15盘；市内六区虽说只有11个项目，但多为即开即罄的热销楼盘，海河沿线观景房对于“饥渴”的高端人群而言，无疑是皇冠上的明珠。
热锅上的蚂蚁
居高临下的房价，正逼迫囊中羞涩的刚需客“咬牙”加入购房者大军。2005年大学毕业来津，家在山西忻州农村的于洪（化名）告诉新金融观察记者，20多岁时他丝毫没有买房置业的概念，一心想着先在职场上打拼。“我毕业那会儿，天津市区房价在5000元左右，核心区也就10000元，特别后悔当时没听父母的话买房。”等于洪有了攒钱买房的意识，房价一次次突破他的心理预期。
“今年6月，我存到50万元，再看房价，天津外环内新盘过3万了，市区过5万了，真是欲哭无泪。”为了结婚时“不委屈”女友，于洪不打算买二手房，可每天看着新房价格走势，急得如同热锅上的蚂蚁。“我真害怕‘金九银十’房价再火一把，或是监管层针对贷款买房出台限制措施，那我在津安家的梦想真不知何时实现了……”
无奈之下，于洪买下了武清区金泰丽舍一套90平米两居室，单价在12000元左右。“房子位于京津高铁武清站东南500米处，只是苦了在市区工作的我，经常要坐高铁往返。”
楼市博弈正变得微妙起来，怕涨价的买家和怕跌价的卖家，似乎在“金九”前夕达成了妥协。相对于新房价格的坚挺，二手房已现降价趋势，部分急售房源的议价空间涨至10万元。河西区国风园的业主王博（化名），准备通知经纪人将挂牌价下调8万元。“小区的年代比较久，六七月份的成交单价在17000元左右，我挂出的23000元确实有点高。现在南方城市不断传出信贷收紧消息，我担心天津跟进会导致房价转向。如果购房门槛提高，对我也不利，毕竟看中老小区的主要是想安顿下来的外地人，首付增加对他们影响不小。”
逼出来的监管
央行报告指出，上半年个人房贷增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%。在7月4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人房贷。新增贷款没有流向缺血的实体经济，而是流入楼市，显然是监管层不愿见到的。
差别化信贷政策大范围推出的可能性正不断增加。随着合肥、南京收紧个人房贷，苏州在二线城市中率先重启限购，明确非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴税证明或社保证明。6月底，天津已收紧公积金贷款，以家庭为单位，按购房套数区分贷款额度为60万元、40万元和停止发放三档。
就在上周，工行在天津的房贷新规迅速传播，核心内容是对于纯首套仍是首付二成；对于有一套及以上住房，房贷已还清，首付变更为低三成，按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上，利率低8.5折；有一笔房贷未结清，首付低三成，利率上浮10%。
记者经多处走访证实，目前首付三成已是工行的普遍要求，即使是首套房也不例外，二成首付极为困难。某房地产从业者告诉记者，他们与工行有合作，如果客户有公积金，购买首套房或是有一套房但房贷已结清，仍可做到首付二成。“想办得抓紧了，信贷收紧是大趋势，不知道哪天就变了。”
除工行外，目前各家银行的信贷政策还未作调整。交行南京路支行相关负责人表示，该行针对有一套住房但贷款已还清的客户，仍可执行二成首付，利率低可至8.2折。“工行信贷政策变更后，交行仍未调整，但很有可能跟进。需要注意的是，客户之前有公积金贷款记录，再贷款只能选择纯按揭。”
据报道，上海市政府近期将考虑调整土地和住房政策，内容包括首套房首付比例提至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。北京和天津也在考虑出台新的举措控制房价。无论是否属实，更严厉的信贷政策已呼之欲出，疯狂的楼市“变盘”在即，房价或迎来拐点。
中指研究院常务副院长黄瑜女士对记者表示：整体来看，上半年市场成交高位运行，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。
由中国经济网、房天下综合整理
秀水湾首付4.5万起准现房发售接受咨询中
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
